Immeuble loué meublé détenu par une société

L'investissement dans la location en meublé peut se faire par l'intermédiaire d'une société. Le choix de la forme de société est important car celle-ci doit répondre à des objectifs définis à l'avance.

L'activité va-t-elle dégager beaucoup de résultats ou au contraire générer des déficits importants ? Est-il utile de limiter la responsabilité de l'entrepreneur ? Les facilités de gestions sont primordiales ?

Transparence permettant la remontée des déficits

La location meublée a l'avantage de permettre de déduire les déficits directement sur le revenu global du loueur mais pour cela, la société ne doit pas être passible de l'IS. Donc pour en bénéficier, il faut recourir à :

  • l'entreprise individuelle ;
  • la société en nom collectif ;
  • l'EURL ;
  • la SARL de famille.

Une SCI ne permet pas de déduire les déficits directement sur le revenu global du loueur car la location en meublé est une activité commerciale et les sociétés civiles qui ont une activité commerciale sont imposées à l'IS.

Limitation de la responsabilité de l'associé

Il peut être utile de limiter la responsabilité du loueur en meublé car ce type d'investissement demande une mise de fond plus importante que pour une location nue. Il faut donc éviter le risque d'engager le patrimoine personnel du loueur en cas de déficit de l'activité. Pour atteindre cet objectif, il faut recourir à :

  • l'EURL ;
  • la SARL de famille.

En pratique, afin d'obtenir des crédits, l'entrepreneur est souvent obligé d'engager ses biens personnels pour cautionner ses emprunts.

Sa responsabilité n'est donc en réalité que très peu limitée. Cependant, l'utilisation de ces sociétés peut lui éviter d'engager l'intégralité de son patrimoine personnel, celui de son conjoint ainsi que leur patrimoine privé futur.

Sociétés à l'IS

L'utilisation d'une société imposée à l'IS présente un avantage lorsque le taux marginal d'imposition du contribuable dépasse le taux de l'IS, soit 33 1/3 %.

Si le contribuable se situe dans une des 3 dernière tranches du barème (et que son entreprise dégage un résultat positif, il pourra être avantageux d'opter pour l'IS).

Toutefois, les sociétés à l'IS sont pénalisées lors de la revente des immeubles car elles ne peuvent pas bénéficier de l'exonération des plus-values de cession.