Nouveauté de la location meublée professionnelle ou non-professionnelle

Une instruction du 30 juillet 2009 a précisé les modalités d'application de la réforme de la location en meublé instaurée par la loi de finance pour 2009 à compter de l'imposition des revenus perçus en 2009.

La location en meublé peut être professionnelle (LMP) ou non professionnelle (LMNP). Cette qualification engendre des différences quant aux obligations du bailleur ainsi que sur le régime fiscal lui étant applicable.

Depuis le 1er janvier 2009, la qualification de loueur en meublé professionnel a été modifiée et des mesures transitoires ont été mises en place.

Inscription au Registre du commerce et des sociétés

Pour être considéré comme professionnel, un membre du foyer fiscal, au moins, doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel.

Pourtant encore aujourd’hui de nombreux greffiers refusent les inscriptions au RCS. Selon ces derniers, l'activité de loueur en meublé professionnel ou non professionnel n'est pas une activité commerciale.

L'administration fiscale juge que la volonté d'inscription au RCS peut-être suffisante en cas de refus des greffiers. Dans ce cas, la lettre de refus du greffe sert de document justificatif. Le loueur professionnel devra donc conserver cette lettre qui pourra être demandé par l’administration fiscale.

Lorsque la location meublée est effectuée par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes ou une indivision, il suffit que la société qui possède le bail ou l'indivision soit inscrite en qualité de loueur en meublé.

Recettes supérieures à 23 000 €

Le montant des recettes annuelles retirées de l'activité de LMP, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doit excéder 23 000 €.

Cette somme de 23 000 € correspond aux loyers encaissés et encaissables sur l'année d'imposition.

Les indemnités potentiels ayant pour objectif à garantir les loyers sont prises en compte dans le calcul de du seuil. Toutefois, les revenus non liées au fait de l'activité locative devront être écartés du calcul à savoir les éventuels produits financiers, les aides ou abondements perçues lors de l'achat immobilier,…).

Le seuil de 23 000 € est calculé au niveau du foyer dans sa totalité, même si le foyer est composé de plusieurs loueurs professionnels. Les revenus liés aux locations en meublé d'immeubles situés à l'étranger rentrent dans ce calcul, si ces revenus sont imposables en France.

Cas particulier des LMP

Commencement ou cessation d’activité en cours d’année

Lorsque la location meublée d'un bien d'habitation commence pendant l'année, les revenus sont alors ramenées à 12 mensualités. Un ajustement au prorata temporis est effectué en fonction du nombre de jours par rapport à 365.

L'activité locative commence à la date de son acquisition ou, si l'achat s'effectue avant l'achèvement du local, à la date de fin des travaux.

Par exemple, si l'activité débute le 16 juin, l'activité est exercée pour l'année civile pendant 195 jours d'où un seuil à atteindre de :

23 000 € x (195/360) = 12 458 €.

Mesure transitoire - location engagée avant 2009

Les recettes d’une location perçues avant le 1er janvier 2009 ou portant sur un local d'habitation acquis ou réservé avant cette date voient leur valeur multipliée par 5, puis diminué de deux cinquième de cette valeur par année écoulée depuis le début de la location (limite de 10 ans).

Exemple des mesures transitoires pour les locations engagées avant 2009

Depuis 2008, M. Durand, inscrit au RCS, retire de son activité de loueur en meublé des recettes pour un montant de 50 000 €.

A compter de 2009, pour savoir s'il remplit la 3ème condition pour être qualifié de LMP, il devra déterminer le montant de ses recettes après application des corrections mises en place par la loi de finances pour 2009, soit :

(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5 x 1) = 230 000 €

M. Durand pourra bénéficier du régime du LMP si les autres revenus d'activité du foyer fiscal n'excédent pas 230 000 € en 2009.

Pour les années suivantes, le montant de ses recettes qu'il devra prendre en compte, après correction, sera de :

Annéeméthode de calculRésultat
2010(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5
x 2)
210 000 €
2011(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5
x 3)
190 000 €
2012(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5
x 4)
170 000 €
2013(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5 x 5)150 000 €
2014(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5 x 6)130 000 €
2015(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5
x 7)
110 000 €
2016(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5
x 8)
90 000 €
2017(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5 x 9)70 000 €
2018(50 000 x 5) - (50 000 x 2/5 x 10)50 000 €

Ancienne qualification

Avant le 1er janvier 2009, était considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), le loueur qui :

  • était inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS),
  • et tirait de l'activité de location en meublé un chiffre d'affaires annuel de 23 000 € minimum ou au moins 50 % des revenus de son foyer.
Si l'une ou l'autre de ces conditions n'était pas remplie, le loueur était considéré comme non-professionnel (LMNP).

Pour les investisseurs ayant acquis un bien immobilier en état futur d'achèvement, ces conditions s'apprécient à la date de clôture de l'exercice. Ainsi, les loueurs ayant acquis un bien en VEFA ne peuvent se prévaloir de la qualité de loueurs professionnels qu'à compter de l'exercice à la clôture duquel les conditions d'inscription au RCS et de CA sont satisfaites. A défaut, les dépenses engagées la première année d'exercice de l'activité (année de l'acquisition en VEFA) ne pourront pas générer un déficit déductible du revenu global.

  • Inscription au Registre du commerce et des sociétés
  • Cette condition n'a pas été modifiée par la loi de finances pour 2009 et les modalités d'application de cette obligation restent identiques.
  • Condition tenant au montant des recettes
  • Chiffre d'affaires annuel au moins égal à 23 000 €
  • Ce seuil de 23 000 € correspond, comme actuellement, au total des loyers TTC devant être perçus sur l'année d'imposition.
  • Recette représentant au moins 50 % du revenu global

Si le loueur tire de son activité de location meublée moins de 23 000 € de recettes durant l'année, il peut être considéré comme professionnel si les revenus tirés de cette activité représentent plus de 50 % du revenu global net du foyer. Le revenu global est composé de la somme de tous les revenus nets catégoriels y compris ceux provenant de la location meublée. Le revenu global de référence du foyer fiscal s'entend des revenus de tous les membres du foyer fiscal avant déduction d'éventuels déficits globaux, des charges pesant sur le revenu global ou des déficits antérieurs.

Le seuil des recettes doit être apprécié au niveau de chaque associé lorsque l'activité de loueur en meublé est exercée par une société de personnes. A cette quote-part de recette il faut ajouter les loyers perçus directement par l'associé. Si l'activité commence ou s'arrête en cours d'année, la comparaison doit être effectuée par rapport au revenu global ajusté prorata temporis en fonction de la durée de location.

Cas particuliers - Acquisition d'un bien en VEFA

Avant 2009, l'administration considérait que lorsqu'un bien était acheté en état futur d'achèvement et n'était pas livré la même année, l'investisseur ne pouvait se prévaloir de la qualité de loueur en meublé professionnel qu'à compter de l'exercice à la clôture duquel les conditions (inscription au RCS, perception de recettes annuelles au moins égale à 23 000 € ou à la moitié des revenus du foyer de l'investisseur) étaient satisfaites. Ainsi, les dépenses engagées la première année (année de l'acquisition en VEFA) ne pouvaient pas générer un déficit déductible du revenu global. Le déficit résultant de ces dépenses (dont les frais d'acquisition qui représentent en règle générale 10 à 30 % du montant total de l'opération) ne pouvait alors être qu'imputé sur les BIC non professionnels réalisés au cours de l'année et des 6 années suivantes, ce qui était particulièrement désavantageux. Mieux vaut donc s'assurer que la livraison du bien interviendra la même année que celle de l'acquisition

Ce problème se posait également lorsque l'acquisition en VEFA intervenait en début d'année et le début de la location en fin d'année

A compter du 1er janvier 2009

CA 23 000 €recettes excédant les autres revenus d'activitéInscription
au RCS
Pas d'inscription
au RCS
ouinonLoueur non professionnelLoueur non professionnel
ouiouiLoueur professionnelLoueur non professionnel
nonouiLoueur non professionnelLoueur non professionnel
nonnonLoueur non professionnelLoueur non professionnel

Avant le 1er janvier 2009

CA 23 000 €50% minimum du revenuInscription
au RCS
Pas d'inscription au RCS
ouinonLoueur professionnelLoueur non professionnel
ouiouiLoueur professionnelLoueur non professionnel
nonouiLoueur professionnelLoueur non professionnel
nonnonLoueur non professionnelLoueur non professionnel