Suite à la publication par le gouvernement et par la commission des finances de l'Assemblée nationale, au début de l'été 2008, de deux rapports sur les "niches fiscales", la loi de finance pour 2009 a modifié le dispositif de la location en meublé et notamment celui de la location en meublé professionnelle (LMP).

Ces rapports dénonçant l'iniquité fiscale résultant de l'utilisation, par certains contribuables, des niches fiscales afin de réduire et parfois d'annuler le montant de l'IR dont ils sont redevables, avaient proposé l'aménagement de différents dispositifs dont celui des loueurs en meublé professionnels (LMP) (les autres dispositifs visés étant les dispositifs Girardin, Malraux et monuments historiques).

Location en meublé professionnel : Un régime parfois trop avantageux

Les revenus issus de la location en meublé sont imposables à l'impôt sur le revenu, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ce qui permet, lorsque le loueur est professionnel, l'imputation du déficit issue de cette activité sur son revenu global sans limitation de montant.

Ce régime partiellement dérogatoire, préservé depuis 25 ans, cumule une série d'avantages :

  • concernant les BIC, ce sont les déductions de l'amortissement des biens, le choix du régime des micro-entreprises dont le taux de l'abattement est supérieur à celui applicable dans le cadre du régime du micro-foncier et l'imputation de l'éventuel déficit sur le revenu global ;
  • en cas de revente, le LMP a la possibilité d'échapper à la taxation de la plus values ;
  • l'optimisation fiscale de la transmission de ce patrimoine est possible notamment avec le paiement fractionné ou différé du droit d'enregistrement, la réduction (transmission d'entreprises), dans certaines conditions, de la base taxable ;
  • le LMP peut dans certains cas, se faire rembourser la TVA qu'il a acquittée lors de l'acquisition ;
  • le LMP a la possibilité de bénéficier d'une couverture sociale et ainsi se constituer des droits à la retraite ;
  • enfin, les loueurs en meublé professionnels ne sont pas redevables de la taxe professionnelle lorsque le locataire est un exploitant de résidence avec service, lui-même assujetti à la taxe.

En dernier lieu, le rapport présente l'opération de LMP en 5 phases :

La LMP en 5 phases (avant le 1er janvier 2009)

  • Phase 1 : La première année, les frais liés à l'acquisition qui sont déduits des BIC permettent d'aboutir à un résultat négatif qui s'impute sur le revenu global.
  • Phase 2 : Jusqu'à l'échéance du prêt (soit généralement 15 ans), les revenus de la location sont "neutralisés" par les amortissements et les frais financiers. Il n'y a donc pas d'imposition et les économies d'impôts réalisées alimentent le contrat de capitalisation. En effet, le montage mis en place prévoit très souvent l'ouverture d'un produit de capitalisation dont l'objectif sera le remboursement d'un prêt in fine.
  • Phase 3 : Après le remboursement du prêt, les loyers perçus continuent à être neutralisés fiscalement par les amortissements.
  • Phase 4 : Au bout de 30 ans, le résultat de la location devenant bénéficiaire, le charges déductibles ayant fortement diminué, le loueur pourra opter pour le régime micro lui permettant de bénéficier d'un abattement de 71 % sur son revenu imposable.
  • Phase 5 : Revente avec réalisation d'une plus-value exonérée.

Les solutions envisagées par les rapports

Orientations du gouvernement

Trois options, de portée croissante, ont été envisagées dans le rapport du gouvernement afin d'encadrer les avantages du régime fiscal du LMP.

Limiter la possibilité d'effacer l'impôt dû au titre d'autres revenus

Le rapport gouvernemental préconisait de limiter l'imputation du déficit industriel et commercial sur le revenu global, en :

  • instaurant un plafond d'imputation sur le revenu global de la même façon que celui de 10 700 € qui existe actuellement pour le déficit foncier,
  • en "tunnellisant" le déficit : le déficit provenant de l'activité de location en meublé uniquement sur le bénéfice provenant de l'ensemble des activités de même nature imposable dans la catégorie des BIC réalisés au cours de la même année et des 6 années suivantes.

La troisième proposition visait à exclure certaines charges (rémunération du monteur et financeur de l'opération) du déficit imputable. Cette dernière solution aurait, d'après le rapport, l'avantage de ne pas modifier la situation des contribuables bénéficiant d'un dispositif de LMP.

Restreindre le bénéfice du régime LMP aux seuls "véritables" professionnels

Cette solution consisterait à fixer un critère plus restrictif de la définition du loueur professionnel en rendant cumulatifs et non plus alternatifs les deux critères de revenu (alignant ainsi la définition du LMP en matière d'IR à celle déjà applicable en matière d'ISF) à savoir :

  • un chiffre d'affaires annuel au moins égal à 23 000 € et,
  • des recettes représentant au moins 50 % du revenu global.

Supprimer le régime LMP en l'alignant sur le régime du LMNP

En dernier lieu, le rapport proposait purement et simplement la suppression du régime du loueur en meublé professionnel pour ne laisser subsister que celui du loueur en meublé non professionnel.

Mesures proposées par les députés

La commission des finances de l'Assemblée nationale proposait de son coté les trois réformes suivantes :

  • conserver ce dispositif au bénéfice des louers professionnels dont l'objet de l'activité est commerciale (activité hotelière...) ou, éventuellement, un intérêt général particulier (type association d'intérêt général, ou developpement d'une activité jugée prioritaire);
  • appliquer, dans les autres cas, le droit commun des revenus fonciers ;
  • ramener à 30 % le taux de l'abattement applicable dans le cadre du régime micro aux revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux.

La loi de finances pour 2009

Les mesures proposées dans le cadre des deux rapports ont inspiré celles qui ont été finalement adoptées dans la loi de finances pour 2009. La loi de finances pour 2009 a modifié largement la fiscalité LMP :
  • la location meublée est reclassée dans la catégorie des BIC-services (et non plus BIC ventes et fourniture de logement) pour l'appréciation des limites d'application de l'exonération des plus-values professionnelles des PME et pour le régime micro-BIC (limites et taux d'abattement),
  • le déficit résultant de la location en meublé non professionnelle ne peut dorénavant que s'imputer sur les revenus tirés de la location meublée non professionnelle des 10 années suivantes (tunnelisation des déficits),
  • enfin, les loueurs en meublé non professionnels peuvent, pour certains investissements, bénéficier d'une réduction d'impôt.